Gayrimenkulde Herkes Gerçeği Biliyor… Ama Kimse Yazmıyor

Yeni bir başlangıcın heyecanı her zaman başka olur. merhaber.com.tr’nin yayın hayatına adım atmasıyla birlikte ben de bu yolculuğun bir parçası olmanın mutluluğunu yaşıyorum. Bundan böyle bu köşede, ağırlıklı olarak gayrimenkul sektöründen süzülen deneyimlerimi, sahada karşılaştığım gerçek hikâyeleri ve zaman zaman hayatın içinden farklı konuları sizlerle paylaşacağım. Bazen bir yatırımın perde arkasını, bazen bir hatanın maliyetini, bazen de küçük ama değerli hayat derslerini konuşacağız. Kısacası, bu köşe sadece bilgi değil; tecrübe, gözlem ve samimi bir sohbet alanı olacak. Bugün sektçrün ve hayatın en önemli problemlerinden birini sizlerle paylaşacağım.

Gerçek fiyatların gizlendiği bir piyasada sorun bireylerde değil, sistemin kendisinde

Türkiye’de gayrimenkul piyasasında herkesin bildiği ama kimsenin açıkça konuşmadığı bir gerçek var:
Satışlar gerçek değer üzerinden yapılıyor, ancak tapuda bu değerler yer almıyor.

Bu durum artık istisna değil, kural haline gelmiş durumda.

Devlet biliyor.
Alıcı biliyor.
Satıcı biliyor.
Sektör biliyor.

Ama kimse konuşmuyor.

Çünkü mevcut sistem, tarafları dürüst olmaya değil, düşük beyan vermeye yönlendiriyor.

 

Vergi mi, Yük mü?

Bir gayrimenkulün gerçek değeri üzerinden satışını düşünelim.

Karşımıza çıkan tablo net:

Eğer satıcının gerçek kişi olduğunu ve mülkü edinim tarihinin 5 yılı doldurmadığını varsayarsak;  

Yani şirket (Tüzel kişilik ise) 

%4 tapu harcı

%20 KDV

%25 kurumlar vergisi

Mülk edinim tarihi 5 yılı doldurmamış gerçek kişi ise;

% 4 tapu harcı ve 

%40’a varan değer artış kazancı

Bu oranlar bir araya geldiğinde, toplam vergi yükü bazı işlemlerde %60’ı aşıyor.

Bu noktada mesele artık vergi olmaktan çıkıyor.
Ekonomik faaliyetin üzerine bindirilmiş ağır bir mali yük haline geliyor.

 

Sistemin Ürettiği Davranış

Böyle bir ortamda taraflar ne yapıyor?

Gerçek satış: 80 milyon TL
Tapu kaydı: 4 milyon TL

Bu bir istisna değil, yaygın bir davranış biçimi.

Ve sistem bu sonucu üretmeye devam ediyor.

Çünkü ekonomik gerçeklik ile vergi sistemi arasındaki makas açıldıkça, kayıt dışılık kaçınılmaz hale geliyor.

 

Sorun Bireysel Değil, Yapısal

Türkiye’de yılda yaklaşık 3 milyon gayrimenkul işlemi yapılıyor.
Bu işlemlerin önemli bir kısmında gerçek değerler beyan edilmiyor.

Ortaya çıkan tablo:

Trilyonluk kayıt dışı ekonomi

Yüz milyarlarca liralık vergi kaybı

Şeffaflıktan uzak bir piyasa

Bu noktada sorulması gereken soru şu:

Bu gerçekten bireylerin tercihi mi, yoksa sistemin sonucu mu?

 

Yanlış Teşhis, Yanlış Tedavi

2025 yılında rayiç değer artışlarına sınırlama getirilmesi bu soruna çözüm olarak sunuldu.

Ancak burada temel bir sorun var:

Sorun artış oranı değil.
Sorun, sistemde zaten gerçek değerin bulunmaması.

Gerçek veri yokken yapılan sınırlama, sorunun özüne dokunmayan bir müdahaledir.

Bu yaklaşım, yangını söndürmek yerine dumanı kontrol etmeye çalışmaktır.

 

Gerçek Çözüm Nerede?

Aslında çözüm karmaşık değil.

Bir defaya mahsus olmak üzere adına ister vergi barışı ister yapısal düzenleme ne derseniz deyin tüm gayrimenkulleri gerçek fiyatına çekerek rayiç değer gerçek değer arasındaki 10 katlara varan uçurumu engellemek,  

Vergi yükünü düşürmek

Sistemi sadeleştirmek

Gerçek değer üzerinden işlem zorunluluğu getirmek

Örneğin tapu harcı %1 seviyesine çekilse ve değer artış vergisi makul bir düzeye inse, piyasa kendi kendini düzeltmeye başlar.

Çünkü risk–kazanç dengesi değişir.

Asıl Problem: Sistem Tasarımı

Bugün sistem açıkça şu mesajı veriyor:

“Gerçeği yazarsan ağır vergi ödersin,
düşük yazarsan sistemle uyumlu olursun.”

Bu bir tercih değil.
Bu, sistemin dayattığı bir davranış modelidir.

İki Ayrı Piyasa

Türkiye’de gayrimenkul piyasası bugün ikiye ayrılmış durumda:

➡️ Kağıt üzerindeki piyasa
➡️ Gerçek piyasa

Ve bu iki dünya artık birbirinden kopmuş durumda.

Bu durum sadece vergi kaybı değil, aynı zamanda güven kaybı üretmektedir.

 

Sonuç: Gerçekle Yüzleşme Zamanı

Bu sorunun çözümü kozmetik düzenlemelerle mümkün değil.

Gerçek bir reform, sistemin temelini değiştirmeyi gerektirir.

Çünkü gerçek şu:

İnsanlar vergi ödemekten kaçınmaz.
Ama adaletsiz ve sürdürülemez vergi yükünden kaçar.

Ve mevcut düzen devam ettiği sürece, şu cümle gayrimenkul piyasasının özeti olmaya devam edecektir:

“Gerçek fiyat mı?
O tapuda yazmaz.”